LOHJAN PAPERITEHDAS,
KY-talo & Kirjurinkatu 3
Paperitehtaasta houkuttelevaksi asuinalueeksi
KOHDE: Paperitehtaan alueen asemakaavamuutos ja konversiot
SIJAINTI: Kotkantie 5, Lohja
ASIAKAS: Linmer Lohja Oy
LAAJUUS: 24 ha, 50 000 m²
AIKA: 2017-2025
Paperintuotannon loputtua vuonna 2015 oli Lohjalla takanaan toistasataa vuotta aluksi sellun ja myöhemmin paperin valmistusta. Keskustan tuntumassa, luonnonkauniilla paikalla Lohjanjärven rannalla sijaitseva Pitkäniemen tehdasalue oli hiljentynyt, ja 24 hehtaaria maata sekä lukuisia rakennuksia vapautui uusiin käyttötarkoituksiin.
Kiinteistöjen uuden omistajan toimeksiannosta JLL laati alueen uudesta käytöstä skenaarioita, joissa tarkasteltiin eri käyttötarkoitusten ja niiden yhdistelmien soveltuvuutta alueelle. Kokonaisuutta tutkittiin paitsi hankkeen toteutettavuus, taloudellinen kannattavuus ja elinkelpoisuus, myös maisemalliset, kulttuurihistorialliset ja luontoarvot huomioiden.
Skenaariotarkastelun pohjalta uudeksi pääkäyttötarkoitukseksi valikoitui asuminen, jota täydentävät pienimuotoiset kaupalliset palvelut sekä uniikin järvenrantasijainnin hyödyntävä virkistyskäyttö. Skenaariosta kehitettiin edelleen viitesuunnitelma asemakaavamuutoksen lähtökohdaksi. Samanaikaisesti alueen rakennuskannasta laadittiin kiinteistöselvitys, joka toimi asemakaavoituksen työkaluna rakennusten kulttuurihistoriallisia ja suojeluarvoja määriteltäessä ja kaavan suojelumerkintöjä päivitettäessä.
Pitkäniemen alueen asemakaavamuutoshanke on edennyt hiljalleen hyväksymisvaiheeseen. Vuoden 2025 loppuun mennessä entisen paperitehtaan alueella on uusi asemakaava, joka mahdollistaa uuden, luonnonläheisen ja alueen teollisen historian huomioivan asuinalueen rakentamisen yli 1000 asukkaalle. Yli 50 000 kem2 asunto-, toimitila- ja palvelurakentamista sijoittuu paitsi uudisrakennuksiin, myös entisen tehtaan rakennuksiin, sekä erikoisuutena kelluviin asuntoihin rannan tuntumaan. Uusi kaava mahdollistaa myös paikan erikoislaatuisuuden huomioivia palveluita: laitureita asukkaiden veneille, vierasvenesataman ja rantaravintolan rakentamisen.
Helena Hökkä työskenteli hankkeen aikana JLL:llä. Hän osallistui skenaariotarkasteluun, laati työryhmänsä kanssa viitesuunnitelman ja työparinsa kanssa kiinteistöselvityksen sekä toimi kaavamuutoshankkeen projektipäällikkönä.
KY-talon kehityshanke
KOHDE: Toimistorakennuksen konversio ja asemakaavamuutos
SIJAINTI: Pohjoinen rautatiekatu 21, Helsinki
ASIAKAS: Kauppakorkeakoulun Ylioppilaskunnan Asunto Oy
LAAJUUS: 9 650 m²
AIKA: 2019-2020
Vuonna 1941 valmistunut, Helsingin Etu-Töölössä sijaitseva KY-talo, aka Kylteritalo, oli aikanaan Helsingin Kauppakorkeakoulun Ylioppilaskunnan vuosien unelma ja pitkäjänteisen työn tulos. Alun perin opiskelija-asunnoiksi rakennettu talo muutettiin toimistokäyttöön 1970-luvulla, mutta 2020-luvulle tultaessa oli jälleen ajankohtaista pohtia kiinteistön tulevaisuutta, koska KY-säätiön oma käyttö rakennukselle oli loppumassa.
Säätiö valitsi kehittämisen yhteistyökumppaniksi JLL:n. Kiinteistölle luotiin erilaisia tulevaisuuden skenaarioita asumisesta hotellikäyttöön, ja niille investointi-, tuotto- ja arvolaskelmat. Tulosten pohjalta ja kiinteistön erityislaatuinen historia huomioiden omistaja päätti palauttaa kiinteistön alkuperäiseen käyttöönsä opiskelija-asuntolaksi.
Muutosta varten tarvittiin asemakaavamuutos, jossa JLL jatkoi kaavoituskonsulttina laatien viitesuunnitelman ja luonnoksen uudesta asemakaavasta ja johtaen kaavamuutoshanketta. Samanaikaisesti laadittiin rakennushistoriaselvitys sekä käyttötarkoitusmuutoksen luonnos- ja rakennuslupavaiheen arkkitehtisuunnitelmat. Kiinteistömarkkinan muutosten vuoksi omistaja kuitenkin päätyi myymään kiinteistön kiinteistökehittäjälle ennen kuin uusi asemakaava ehti vahvistua ja muutostyöt opiskelija-asunnoiksi käynnistyä.
Helena Hökkä työskenteli hankkeen aikana JLL:ssä ja osallistui kaikkiin vaiheisiin konseptoinnista rakennushistoriaselvityksen laadintaan sekä muutostöiden arkkitehti- ja pääsuunnitteluun. Hän toimi myös kaavamuutoshankkeen vetäjänä.
Toimistotornitalon modernisointi
KOHDE: Toimistorakennuksen peruskorjaus
SIJAINTI: Kirjurinkatu 3, Helsinki
ASIAKAS: Castellum, alussa Brunswick
LAAJUUS: 26 690 m²
AIKA: 2020-2022
Eläketurvakeskus myi 1970-luvulla rakennuttamansa 16-kerroksisen toimitalon kiinteistösijoitusyhtiölle vuonna 2019, ja muutti kaupan seurauksena uusiin tiloihin. Itä-Pasilan maamerkin tyhjentyessä uudelle omistajalle tuli tarve sekä selvittää, kuinka tyhjenevää rakennusta voitaisiin tulevaisuudessa parhaalla tavalla käyttää, että peruskorjata rakennus.
Omistaja valitsi kehittäjäkumppanikseen JLL:n, joka aloitti kiinteistön uuden elämän ideoinnin ja konseptin laadinnan yhdessä omistajan kanssa. Vaihtoehtoisten käyttötarkoitusten pohdinnan ja investointi- ja tuottolaskelmien seurauksena todettiin, että toimistokäyttö säilyy edelleen pääkäyttötarkoituksena, mutta muhkean jalustan tiloihin suunnitellaan tiloja myös kaupallisille toimijoille.
Konseptin ytimenä olivat muuntojoustavat toimistotilat, kaupunkikuvalliset parannukset sekä 1970-luvusta inspiroituneet sisustusratkaisut – brutaali betoni, viileä mahonkiviilu, messinki, lasitiili ja selkeät väripinnat. Konseptin luonnossuunnitelmista edettiin JLL:n johdolla ja nopealla tahdilla muutossuunnitteluun, rakennuslupavaiheeseen ja rakentamiseen. Väliin mahtui suunnittelua ohjaavan rakennushistoriaselvityksen laadinta. Rakennustöiden ensimmäinen vaihe valmistui vuonna 2023, jonka jälkeen hanke jäi tauolle odottamaan toisen vaiheen toteutusta.
Helena Hökkä työskenteli hankkeen aikana JLL:ssä ja osallistui sekä konseptointiin, luonnossuunnitteluun että rakennushistoriaselvityksen laadintaan. Hän myös toimi tämän poikkeuksellisen vaativan luokan hankkeen pääsuunnittelijana.
